Una de mis primeras experiencias dentro del ambiente de compra venta de propiedades fue gracias a mi madre. Nosotros somos oriundos de San Isidro del General, pero por circunstancias también desarrollamos nuestra vida familiar en San Juan de Tibás en la casa de mis abuelos.
Fue así que al fallecer mi abuela a sus 93 años mi núcleo familiar se vio en la necesidad de vender la propiedad de mis abuelos y que con ello algunas de sus hijas recibieran su herencia.
Acá fue mi primer contacto de con la lista de documentos necesarios para vender una propiedad en Costa Rica, dichos documentos los detallo a continuación:
- Copia de Escritura (no fundamental)
- Avalúo.
- Copia del plano catastrado.
- Estudio de Registro (lo realiza el abogado encargado de formalizar la compra-venta)
- Tipo de uso de suelo
Ahora basado en la anterior lista te brindo algunos detalles de tu interés.
Copia de Escritura
Este documento no es fundamental tenerlo en formato físico (aunque es preferible), pues junto con otros de los elementos de la lista estos serán puestos en orden por parte del abogado a la hora de formalizar el traspaso de la propiedad a la hora de la venta.
No quiero decir que no sea útil contar con este documento, pues lógicamente lo es, ya que en el mismo se resumen detalles fundamentales acerca de la propiedad tales como, tamaño del lote, colindancias, folio real de la propiedad. Por ello es muy probable que el dueño conozca dichos detalles y con solo recitarlos se pueden comparar utilizando la herramienta en línea del Registro Público de la Propiedad.
La realidad es que la escritura en términos prácticos no es más que una lista de las calidades de la propiedad, y en si misma no es un elemento obligatorio físicamente para que el abogado realice la transacción de venta y traspaso.
Avalúo
El avalúo es algo que es deseable, por supuesto, pero que en vida ordinaria es un elemento con el que la mayoría de propietarios no cuenta, al menos al momento de tomar la decisión de vender. No será necesario si ambas partes pactan un acuerdo acerca del precio.
Un avalúo formal debe ser hecho por un perito profesional, y este tipo de documento será requerido de manera obligatoria por parte de entidades financieras, esto por supuesto cuando se trata de la formalización de prestamos para adquisición del inmueble. En este caso la misma entidad financiera cuenta con peritos que son los que realizan el avalúo y es este informe el que el banco toma en cuenta a la hora de formalizar o negar un préstamo.
Por supuesto que si un cliente interesado en la propiedad quiere un avalúo oficial existen tres posibles caminos en dicha situación. Primer escenario, si es que el dueño de la propiedad esta dispuesto a pagar la tarifa del perito será entonces posible tener a mano ese documento para presentarlo al cliente. Segundo escenario: el dueño de la propiedad no esta dispuesto a pagar el avalúo, pero el cliente se ofrece a cubrir ese gasto pues esta muy interesado en la propiedad. Este escenario es muy poco frecuente. Tercer escenario: el dueño de la propiedad no esta dispuesto a que se haga un avalúo, lo que deja las negociaciones limitadas a que ambas partes pacten un acuerdo acerca del precio, o simplemente no lleguen a ningún acuerdo al respecto.
Plano catastrado
Este documento es fundamental para poder cerrar una venta. En caso de no tenerlo a mano físicamente, el plano catastrado se puede obtener en las oficinas centrales o cedes regionales del Registro Público de la Propiedad.
Si por alguna razón no se cuenta con el plano pues este nunca se llego a realizar en el pasado, cosa que pasa con regularidad, será necesario entonces que un topógrafo realice el levantamiento de dicho documento para ser posteriormente inscrito ante el Registro Nacional de la Propiedad de Costa Rica. Este trámite puede tomar alrededor de una semana, mínimo.
Una vez inscrito por parte del topógrafo, entonces será posible contar con el documento. Acá lo crucial es que la información este inscrita en la base de datos del Registro Nacional de la Propiedad, de manera que con esa información el abogado pueda contrastar los datos para realizar el protocolo de traspaso.
Estudio de Registro
Utilizando la herramienta del Registro Público de la Propiedad cualquier persona puede realizar en tiempo real un estudio de registro de la propiedad, la información sería formal, pero la certificación de esa información solo la puede realizar un abogado. Para ello se debe contar con el nombre del dueño de la propiedad, o con el número de cédula. Esta información es pública y cualquiera la puede consultar vía Internet.
Eso si, este estudio formal quien lo debe realizar y certificar es un abogado. Ordinariamente es el abogado del comprador quien realiza este trámite.
Información de gravámenes
Acá aplica lo mismo que en el punto anterior. Cualquier persona puede consultar la información vía Internet por medio de la plataforma del Registro Público de la Propiedad teniendo a mano el número de cédula o el nombre del dueño de la propiedad.
Para efectos de formalización de la venta será necesario que sea un abogado quien realice el estudio de los gravámenes de la propiedad.
Folio Real de la propiedad
El folio se obtiene en la escritura y básicamente aplica lo mismo que en los dos puntos anteriores, pues para efectos de formalización de la venta será un abogado quien certifique toda la información al momento de cerrar el trato.
Tipo de uso de suelo
Esta información se consigue de manera formal en la municipalidad de cada localidad. En vida ordinaria es un documento que toma al menos dos semanas a un mes poder materializar. Esta información será necesaria en casos muy concretos, pues no todas las personas o empresas que compran una propiedad lo requieren.
Para efectos de venta no es obligatorio en el caso de que el comprador no lo requiera para sus intereses futuros.
Suele ser fundamental para personas o empresas que tienen intereses comerciales o de desarrollo posteriores a la venta. Quiero decir, si una persona compra una casa es muy común que siga utilizando ese inmueble como una habitación.
Por otro lado si una persona compra un terreno y quiere desarrollar un proyecto comercial o habitacional, es ahí cuando se puede topar con tener que lidiar con el uso de suelo de la propiedad, siendo este definitorio para efectos de concretar la ejecución o no de dichos proyectos.
En términos simples será un dato favorable si se tiene a mano para efectos informativos a la hora de querer promocionar una propiedad.
Conclusión
Todo lo anterior puede sonar confuso en especial si es la primera vez que lo escuchas, pero en la práctica son requerimientos sencillos de tramitar teniendo a los asesores correctos a mano. En muchos casos los dueños de las propiedades pueden tener todos esos documentos o al menos parte de ellos al momento de empezar una intención de venta.
Justamente con ese tipo de detalles es que la ayuda de una inmobiliaria cobra sentido. No todas las personas quieren tener que lidiar con esos trámites, o al menos no de manera profunda. Con una dosis de paciencia y el asesor correcto se dará cuenta de que toda transacción formal termina siendo un trámite sencillo en términos generales.
